黄欣伟：两区合并思考 写在静安和闸北“+”风声后

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黄欣伟，上海房地产营销&传媒双资深从业者，房地产甲乙丙丁大满贯历经者，主流媒体偶尔露脸从未消失者，房地产业内业外培训师。现在腾讯大申网房产频道开设专栏《评评谈谈才是真》。
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特意避开了第一时间的“静安+闸北”刷屏日，是希望看完媒介和砖家的本能反应之后，给自己一点“启发等待启发”的思考助跑期，现时OK。
明确几个无须阐述的选择题，有些砖家在“骗稿费”：
1、静安+闸北，是不是谣言？
答：谣言谣着谣着就成真了，你能举一个最终是谣言的谣言来反驳一下么？！
2、是小户型的静安，吞并了大平层的闸北？
答：当然，这是战略战争也是资本战争，个子大然并卵。
3、合并之后，是静安获利还是闸北获利？
答：李宗盛加入纵贯线，事实是谁的名气更大？！
4、“新静安老闸北”的房价是不是要飙升了？！
答：一句话可以说清楚，再写（后面的文字）就是骗稿费咯！
站在地产从业者的立场看静安和闸北的合并问题，有两种思维的路径：
一种是从静安和闸北的前世今生来一轮大盘点，最后得出一个1+1>2的结论；
一种是在口水之后，看看“我补充两句”，我想做后者。
首先，当“终于看到”静安+闸北的谣言甚嚣尘上的时候，业内会心一笑。
其实，关于闸北区要并入静安区的谣言，早在一年多以前就听说了（不排除有消息灵通的包打听和唇齿相依单位知道的更早），所以对于业界或者对于在闸北已经开发的房地产企业而言，这个谣言的定性只是--兑现。
在那个晚上到处刷屏的当口，小范围业内交流的开场白是：“终于宣布了！”
接着大家就是会心一笑，言下之意--怪不得都用那么高的价格屯了地，账终于可以做平了。
静安和闸北的合并，对于近来势头迅猛的闸北（特别是大宁）而言，属于释放了一个盖棺定论的大利好：之前闸北区尽管价格参差不齐，但山雨欲来的小道已经承兑了后市价格的支撑点，而现在会看部分营销推广“把大宁和闸北刻意分开”，只能证明他们要么知道了太多要么真的完全不知道，因为这是一个消息源下的两种处理方式，就好比你知道一个秘密，要么是小喇叭广播台要么就是做作地不断否认。
其次，不得不说大宁自己也比较争气。
从某央企地王项目的定价，我们可以发现一个颠覆：之前传统定价的方略是“小户型单价高于大户型”，主要是考虑到总价不至于相差的太远，从这两年上海高端项目的定价来看，开始出现了“（同一个项目）大户型单价高于小户型”的做法，理由很简单也很自信，因为“本身就是两个购买能力的群体”。
在闸北的这个项目看到后一种定价方式的时候，说实话有点担心，因为这一定是基于高端消费群体对这个地段的充分认可，而“闸北VS豪宅”在过去的一段时间内并不是一个因果关系的命题，所以不管“大宁要不要回避闸北”，但闸北终于可以正大光明（借着别人）做自己！
当然，从去化情况来看，该地王项目大户型定价高的事实在未来已经不成为抗性，因为“从了静安”，还有什么可扭捏的，我们那些少不更事的销售员，一定会“人胆大”地回应：静安区都10万+了，我们才7万！
再者，冲高当前小心接了最后一棒！
上述两个观点都是对闸北并入静安的利好阐述，在“胸大无脑”的地产同业中，可以预见--闸北未来还会有一个接一个的地王赴汤蹈火！购房者在看了自己的囊中羞涩之后，必须要把自己“可以考虑的区域”中遗憾地划掉闸北了。
但也未必。
静安和闸北的合并，从现在开始正大光明地为谣言洗底，人为地为闸北土地市场火上浇油，所以接下来如果闸北住宅的楼板价叫到了6万也有可能，但如果你是“智商正常并且心不怀鬼胎”的职业经理人，那么要静静了。
很反感一些“写了一两本报告就开始指点江山的小赤佬”推出一个新词汇叫顶豪，好像只要地段+产品，价格就是一个打开了的盒子上不封顶。这其中不得不考虑的一个问题就是，现有成交价格里面是不是已经包含了“对未来的透支”成因，这种占比的大小，尽管无法清晰界定，但是或不是、有和没有，是衡量拿地价格上限的一个心理掣肘。
当然，这个提醒，对“有地才有位子”的职业经理人而言，有自己的隐晦解读。
基于这个考量，那么就属于“心情可以理解做法不能认同”地含笑不语了。
回到标题，李宗盛在加入纵贯线之前已经名气很大了，曾经我们认为纵贯线会是下一个天团，因为还有罗大佑还有周华健还有张震岳呢？1+1+1+1>4了吧？
但结果呢？送给静安和闸北，看不懂就算了。